פסק-דין בתיק ע"ר 5874-07-13

ערעור על החלטת כב' רשמת בית המשפט, בו נדחתה טענתו של המערער כי הסמכות העניינית הבלעדית לדון בסכסוך בין חברת ניהול, הנותנת שירותי אחזקה וניהול לבית משותף, לבין דייר בבית המשותף, מסורה למפקח על רישום המקרקעין.

רקע

1.              המשיבה היא חברה הנותנת שירותי ניהול, אחזקה וניקיון לבניינים.

2.              המערער ונתבעת נוספת (להלן: " הנתבעים") מחזיקים, לטענת המשיבה, בדירה הנמצאת בבניין לו נותנת המשיבה שירותים (להלן: " הבניין") (לטענת המערער רק הוא מחזיק בדירה ולנתבעת הנוספת אין בה זכויות, אולם אין לכך חשיבות לצורך החלטה זו).

3.              המשיבה הגישה תביעה על סכום קצוב נגד הנתבעים לתשלום סכום של 6,876 ש"ח, אותו הם חייבים לה, לטענתה, בהתאם להסכם בו התחייבו לשלם עבור דמי ניהול והאחזקה בבניין, סך של 260 ש"ח לחודש וכן את חלקם בהוצאות שיפוץ אשר ייעשו בבניין.

4.              המערער הגיש התנגדות לביצוע תביעה על סכום קצוב, בה טען, בין היתר, כי " סמכות לדון בסכסוך לעניין הקשור בהשתתפות בהוצאות אחזקת בתי משותפים הינה אצל רשם הבתים המשותפים".

5.               כב' הרשמת דחתה את טענת המערער כי הסמכות לדון בתובענה נתונה למפקח על רישום המקרקעין (להלן: " המפקח"), וחייבה את המערער בהוצאות המשיבה בסך 1,500 ש"ח.

על החלטה זו הגיש המערער ערעור. בהסכמת המשיבה, אכריע בערעור על סמך כתבי הטענות וטענות הצדדים.

החלטת כב' הרשמת

6.              כב' הרשמת קבעה כי מקור המחלוקת בהוראות חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: " החוק"), שעניינן בנשיאה בהוצאות החזקת הבית, בהגדרתו של "מתחזק" ובסמכותה של נציגות הבית המשותף להתקשר בהסכמים בשם בעלי הדירות, בענייני ניהול והחזקת הבית, בהתאם לסעיף 69 לחוק.

7.              כב' הרשמת קבעה כי המשיבה אינה עונה להגדרת "מתחזק" בחוק, ופועלה הינו מכוח היותה חברה פרטית ובמסגרת התקשרותה החוזית עם נציגות הבית המשותף, כשם שרשאית הנציגות להתקשר עם אנשי שירות אחרים, מתוקף תפקידה. מוסיפה כב' הרשמת וקובעת כי המשיבה אינה מבססת את דרישתה לתשלום על הוראות החוק בדבר חובת השתתפות בהוצאות (ס' 58 לחוק), כי אם על הוראה הסכמית מפורשת הקובעת תעריף תשלום מכוחו של ההסכם. לסיכום קובעת כב' הרשמת כי תביעת המשיבה היא תולדת תניה חוזית, לה תמורה חוזית מוגדרת וברורה הנקובה מפורשות בהסכם הניהול.

8.              על כן, כאמור, דחתה כב' הרשמת את הטענה כי הסמכות הבלעדית לדון בתובענה נתונה למפקח, וחייבה את המערער בתשלום הוצאות המשיבה בסך 1,500 ש"ח.

הערעור

9.              המערער, אשר אינו מיוצג, פירט בכתב הערעור כי הוא מערער על החלטת כב' הרשמת, מבלי לפרט את נימוקיו.

10.          המשיבה השיבה כי על פי הוראות סעיף 72 לחוק המקרקעין וההלכה הנוהגת, סמכותו של המפקח הינה לדון בסכסוך בין דיירי הבית המשותף בכל הנוגע לרכוש המשותף וכי במקרה דנן, מדובר לא בסכסוך בין דיירי הבית לבין עצמם אלא בסכסוך בין דייר שקיבל שירות מחברת אחזקה לבין חברה האחזקה. לדעת המשיבה, דומה הדבר לסכסוך בין דייר לבין חברת מעליות אשר מתחזקת את המעליות בבניינו כאשר סכסוך זה יידון בבית המשפט ולא בפני המפקח.

המסגרת הנורמטיבית

11.          להלן סעיפי החוק הרלוונטיים לענייננו:

סעיף 58(א):

"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" - שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."

סעיף 62(א):

"בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות. "

סעיף 65:

" לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול עניני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון."